家の建て替えをするには

建て替えの手順

建築会社の選定と設計プラン打ち合わせ

希望に合った建築会社を探すためには、住宅展示場での見学・住宅メーカーの無料相談会への参加・住宅メーカー比較サイトの活用などの方法があります。気に入ったメーカーを数社選んで、それぞれの担当営業マンに予算や要望を伝えて設計プランの打ち合わせを行い、見積もりを依頼しましょう。

敷地調査依頼と見積もり

敷地にはさまざまな法規制がかけられており、土地の形状・接道状況・立地などによって、その土地に建てられる家の条件も異なります。状況によっては設計プランの変更が必要になるケースもありますので、建築会社に調査を依頼しましょう。敷地調査終了後は、その結果にもとづいた見積もりを各社から受け取り、比較・検討したうえで1社に絞ります。住宅ローンの事前審査もこのタイミングで申し込み、借入の可否を確認しておきましょう。

請負契約の締結

建築工事の請負契約は法的拘束力をもつ重要な作業ですので、関係書類を事前に提示してもらい、契約前の詳細な確認が必要です。間取りや建物の構造など建築費用を大幅に左右する点については、請負契約前にしっかり詰めておきましょう。

建築確認申請と住宅ローン申請

自治体窓口に建築確認申請を行い、適合と判断されたら必要書類をそろえて住宅ローンの本審査に進みます。住宅ローン申請については建築会社も相談に乗ってくれるので、過度に不安を感じる必要はありません。

解体業者の選定

建て替えを担当する建築会社を通して解体を依頼すれば、建て替え完了後でも対応してもらえるので安心です。自分で解体業者に依頼するケースにくらべ、解体費用が少し高くなるかもしれませんが、解体と建て替えは建築会社に一貫して依頼したほうが無難でしょう。

仮住まい先の確保と引っ越し

現在居住している住居を建て替える場合は、工事中の仮住まい先を確保する必要があります。建て替える家とは別の場所に住んでいる場合、この作業は不要です。

解体工事と地盤調査・地盤改良

古い家の解体完了後は取り壊し証明書などを解体業者に発行してもらい、法務局に建物滅失登記申請を行います。また解体完了後の地盤調査で地盤改良が必要と判断された場合は、3～6日ほどの地盤改良工事が必要です。

新築工事・引き渡し・登記手続き

新築工事にはさまざまな手続きが必要ですが、基本的には建築会社が代行してくれますので心配ありません。工事完了後は建築会社とともに各種確認を行い、不都合が無ければ引き渡しとなります。引き渡し当日は、建築会社のほか、司法書士や銀行担当者などが同席し、住宅ローンや登記などの諸手続きを行うのが通例です。

建て替えに必要な費用と相場価格

国土交通省が行った調査によると、令和2年度の建て替え費用平均は3,055万円です。建て替え費用の中でもっとも比率が高いのは建築工事費用となりますが、一般的な住宅の建坪は30～50坪ほどが多く、坪数に比例して建築費用も変動します。坪数ごとの建築費用については、30坪では2,000～2,500万円ほど、40坪では3,000～3,500万円ほど、50坪では4,000～4,500万円ほどが相場です。

参照元：お家のいろは（https://ouchi-iroha.jp/house-43-17999#3）

建て替え費用の一般的な内訳を以下に紹介します。税金や登記費用については基本的に削減できませんが、その他については工夫次第で費用を抑えることも可能です。

工事費用

• 解体工事費用
• 本体工事費用（設計・建築）
• 造成工事費用
• 基礎補強工事費用
• 内装・電設工事費用
• エクステリア（門扉や庭・ウッドデッキなど）関連費用

造成工事や基礎補強工事は、地盤の状態などによって必要ないケースも少なくありません。

税金

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 都市計画税

登記費用

• 建物滅失登記
• 建物表題登記
• 所有権保存登記
• 抵当権設定登記（ローン利用する場合）

引っ越し等の費用

• 引っ越し費用
• 仮住まい費用（居住している家屋を建て替える場合のみ）

建て替えの費用に関する注意点

地盤改良工事や埋設物撤去の必要性

地盤調査の結果次第では地盤改良工事が必要となり、別途に費用負担が必要です。建築会社には物件引き渡し後10年間の契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）が課せられており、保証資金確保のための供託金の納付または保険加入が義務づけられています。

契約不適合責任とは、建物引き渡し後に問題が発生した場合に、売主側に修繕のための保証や支払減額などの負担が課される、消費者保護のための制度です。

この保険は「住宅瑕疵担保責任保険」と呼ばれ、地盤調査および必要に応じた地盤補強が保険加入条件となっています。

こういった事情から、地盤調査の結果により地盤改良が必要と判断された場合の工事は避けられません。また地盤調査により地下に埋設物が確認された場合も、撤去工事が必要となるため費用負担が発生します。

地盤調査の結果次第では不要な工事ですが、必要な場合に備えて資金計画を立てておいたほうが確実です。

つなぎ融資が必要なケースとは

住宅ローンが実行されるのは、基本的に建物の完成以降になりますが、建築会社への支払いは引き渡し後の一括清算ではありません。契約時・着工時・上棟時・引き渡し時のタイミングで、それぞれ1/4ずつなどの方法が一般的です。

支払回数や割合は建築会社ごとに異なりますが、支払タイミングの手持ち資金によっては「つなぎ融資」を利用するのも一つの選択肢となります。

「つなぎ融資」とは住宅ローンが実行されるまでの資金をまかなうための融資で、住宅ローン実行時に精算するのが一般的です。精算時までは利息を払う必要がありますが、手持ち資金が少ない場合には有益な手段といえるでしょう。

建て替えに必要な期間

更地に新築するケースに比べ、事前の解体などが必要な建て替えでは、引き渡しまでの期間も長くなります。おおむね10か月から1年2か月ほどとされていますが、希望に合った建築会社の選定には予想以上に時間がかかることもあるため一概には言えません。

解体工事から引き渡しまでの一般的な期間は約半年ほどですので、建築会社の選定がスムーズに行われれば、極端に長引くことはないでしょう。

建て替えorリフォームの判断基準

現在の家屋の築年数が浅く、部分的な補強や補修でも十分に快適な生活が送れるようなケースではリフォームも選択肢の一つです。リフォームであれば住み続けたままの工事が可能なケースもありますし、建て替えにくらべ短期間で済みます。また部分的な補修であれば、建て替えにくらべ費用負担も少なくなるでしょう。

現在の建物の構造や間取りが家族構成に合っていない場合は、建て替えたほうがよいケースもあります。リフォームでは間取りの大幅な変更は難しく、耐震基準も以前より厳しくなっていますので増築も困難です。

地盤が軟弱な場合などは、リフォームでも基礎工事などに費用がかさむため、結果的に建て替えの方が安く済むケースも少なくありません。

住宅における一般的な耐用年数は約30年と言われていることから、住宅の築年数を目安に判断する方法もあります。しかし家屋の状況はそれぞれ異なり、床下のシロアリや壁内の腐食など目に見えない部分が傷んでいるケースも少なくないため、築年数だけで判断するのはおすすめできません。

家屋の構造にまで影響が出ているケースでは、リフォームも大規模なものになり補修部分が多くなるため、費用負担も大きくなる可能性が高いでしょう。場合によってはインスペクション（既存住宅の建物状況調査）を行ったうえで、リフォームと建て替えのどちらを選ぶか考えるのも一つの方法です。インスペクションの費用相場は調査面積によって異なりますが、おおむね4～6万円ほどとされています。

建て替え前の準備

敷地の状況確認

建て替えを検討している敷地の状況によっては、再建築不可となる場合があります。以下の条件に該当する場合は、建て替え自体ができない可能性が高いです。

• 直接道路に接していない
• 接している道路が建築基準法で定められた基準（幅4m以上）を満たしていない
• 接道幅（敷地と道路が接している間口の幅）が2m以下

敷地の接している道路の幅が4m以下でも、みなし道路（42条2項道路）の場合は再建築可能ですが、再建築の際に建物を2m後退させる「セットバック」が必要となります。

用途地域や建築制限の確認

用途地域とは、都市計画法にもとづき秩序ある都市開発のためにエリアごとに用途を制限したもので、現在では13の区分があります。都市計画は日々更新されているため、以前から家が建っている土地であっても、現在は市街化調整区域に含まれているケースも少なくありません。

市街化調整区域は農業や林業などの使途を優先し、原則として家を建てることが認められていない地域なので、建て替えを行うためには厳しい条件をクリアする必要があります。

また「第一種低層住居専用地域」などの住居系地域であっても、エリアごとに高さ制限や建蔽率・容積率が定められているので、あらかじめ確認しておきましょう。日影規制や斜線規制など地域ごとの規制もあるため、希望する建物が建てられない可能性もあります。

用途地域や各種規制について自治体の役場で確認しておけば、建て替え計画をスムーズに進められるでしょう。

給水管口径の確認

かつての給水管の口径は13mmが主流でしたが、現在では生活スタイルの変化に伴い水の使用量が増えているため、一般家庭でも20mmが主流となっています。給水管の口径変更には20～30万円ほどかかるのが通例ですので、念頭に入れておいた方がよいでしょう。

厚木市の建て替えに関わる補助制度

厚木市では「老朽空き家解体工事補助金」があります。

1年以上居住世帯のない個人所有の戸建て住宅のうち、抵当権や賃借権など所有権以外の権利設定がないものが対象です。住宅地区改良法施行規則の住宅の不良度の測定基準の評点100点以上、または昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、空き家の老朽度の測定基準の評点100点以上のものという条件を満たす必要があります。対象者は、空き家の所有者や相続人・敷地の所有者のうち、市税を滞りなく納めており反社会的勢力等に属さない方です。

補助額は50万円を上限として、空き家を解体して更地に戻す工事費用の1/2までとなります。補助金の交付申請は着工前に行う必要があり、解体工事完了後は市に対して完了報告を行わなければなりません。

参照元：厚木市公式（https://www.city.atsugi.kanagawa.jp/soshiki/jutakuka/11/4199.html）

海老名市の建て替えに関わる補助制度

海老名市に用意されている補助制度は、「ブロック塀等撤去費補助事業」。市民が所有かつ居住している戸建て住宅に付随する60cm超のブロック塀等や、石材で作られた塀・門柱が対象です。

ただし、道路とブロック塀がある敷地の境界が確定しており、申請年度の3月15日までに完了報告できるなどの条件があります。交付申請可能な対象者は市税滞納のない市民で、ブロック塀等を撤去する方です。

補助金額は20万円を上限とし、「撤去工事見積額 × 補助率（2分の1）」または「標準工事単価（1平方メートルあたり7,300円）× 撤去面積 × 補助率（2分の1）」のうち低額のものとなります。補助金交付の申請ができるのは1回のみで、着工前の申請が必要です。また撤去後に高さ60cm超の塀を築くことはできません。

参照元：海老名市公式（https://www.city.ebina.kanagawa.jp/guide/sumai/taishin/1007682.html）

綾瀬市の建て替えに関わる補助制度

綾瀬市の建て替えに関わる補助制度には、危険ブロック塀等耐震化補助事業があります。

市が定めたブロック塀等点検表によるチェックで、危険性が認められるブロック塀等の所有者または管理者が対象です。合わせて以下のような条件があります。

• 不特定多数が通行可能な道路に面したブロック塀等
• 市税を滞りなく納めている市民
• 高さ60cm超のブロック塀等を撤去し、40cm以下にする工事
• 市内施工業者が行う工事
• 工事着手前の申請

撤去工事に対する補助金額は通学路に面しているか否かで補助の割合が変わります。 通学路に面している場合は撤去費用の100％、通学路に面していない場合は撤去費用の50％で、いずれも20万円が上限額です。

また撤去後に安全な工作物を設置する際にも補助金申請が可能で、やはり通学路に面しているか否かで補助の割合が変わります。通学路に面している場合は設置費用の100％、通学路に面していない場合は設置費用の50％で、いずれも30万円が上限額です。

参照元：綾瀬市公式（https://www.city.ayase.kanagawa.jp/hp/page000024100/hpg000024013.htm）

座間市の建て替えに関わる補助制度

座間市の建て替えに関わる補助制度は「危険ブロック塀など撤去補助制度」です。

市が定めたブロック塀等点検表によるチェックで、危険性が認められるブロック塀等の所有者が対象となります。対象要件は以下の通りです。

• ブロック塀等で高さが60㎝以上
• 不特定多数が通行可能な道路にブロック塀等が接していること
• ブロック塀の所有者で撤去工事の実施者であること
• 市が定めた危険ブロック塀の点検表項目に１つでも該当していること
• 撤去工事着手前の申請であること
• 年度末までに撤去工事の完了報告書を提出可能であること

ここでいう道路は、公道・私道に関わらず、不特定多数の往来が可能な道路を指します。

また撤去工事に対する補助率は以下の通りです。

• 小学校の通学路に面する場合は、撤去費用の3/4（上限額１５万円）
• 小学校の通学路に面していない場合は、撤去費用の1/2（上限額１０万円）

参照元：座間市公式（https://www.city.zama.kanagawa.jp/www/contents/1534221409223/index.html）

かしこく建て替えるために

建て替えを依頼する建築会社は、大手のハウスメーカーから地域密着型の工務店まで、さまざまな選択が可能です。大手ハウスメーカーは安心感がある反面、提示されるプランは画一的になります。一方、地域密着型工務店は比較的柔軟に対応してくれるため、自由な設計が可能です。

建て替えの場合は解体作業が必要ですが、解体工事に地域の補助制度が利用できるケースも少なくありません。建て替えの際には、地元の用途地域や補助制度にも詳しく、何でも相談しやすい地域密着型の工務店をおすすめします。